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1、香港北部都会区：继“楼花”之后，香港拟创新推出“地花”模式 业内：成效如何有待考验

据香港文汇报7月31日报道，香港特区政府正在推动北部都会区发展项目，未来会在区内收回大量私人农地和棕地作发展。

香港特区政府发展局局长宁汉豪表示，正构思以“地花”模式将未平整的土地推出招标，以加快推出多层工厦用地，又不排除以绿化地安置受发展影响的棕地作业者。

所谓“地花”模式，是指将已经确定土地用途、但还未完成土地平整的用地提前招标，让投资者提早入场，缩短土地开发周期，提高土地使用效率。

据悉，香港特区政府之所以要推出“地花”模式，与加快推进新片区的发展进度有关。如香港北部都会区，目前是香港重点发展片区之一，但整体面积较大，若按照过往的开发模式，将大为延后片区发展的时间。

《每日经济新闻》记者从香港特区发展局官网了解到，目前香港特区政府正在审议《2022年发展（城市规划、土地及工程）（杂项修订）条例草案》（以下简称草案），草案中提到，“从9月1日起，香港届时可拆墙松绑精简城规、收回土地条例，缩短生地变熟地的时间。”

拟构思“地花”模式

事实上，此前香港的不少楼市做法被内地所借鉴，比较典型的包括“楼花”和“公摊”（2013年时，香港废除了该政策）。

“楼花”是指开发商在楼盘还未完工前就向购房者提供预售合同，以买入未来的房子；“公摊”则指在计算房屋面积时，除了套内面积（即房屋内部可使用的面积），还要加上一定比例的公共区域的面积，比如电梯井、楼梯间、门厅过道等。

这一次，香港再次构思了一种“地花”的玩法，旨在推动包括北部都会区等新片区的快速发展。所谓“地花”，就是让还未完成土地平整的用地提前招标，让投资者提前入场，在一定程度上缩短了土地开发周期。

据香港商报网报道，宁汉豪表示，按照过往的方式，需要土地平整后才推出招标，而“地花”概念是将已确定土地用途，但未完成平整的用地提早招标，让投资者提早入场。当政府进行土地平整时，投资者同步进行设计和融资等前期工作，待土地到位后，就可马上展开建筑工程，预料多层工厦及新田科技城用地可率先采用“卖地花”模式招标。

至于“地花期”有多长，宁汉豪认为，提前一至两年是较合适的时间，若多过两年则可能未必容易成功招标。

来源：香港特区政府发展局网站

每经记者从香港发展局官网了解到，目前香港正在审议《2022年发展（城市规划、土地及工程）（杂项修订）条例草案》，该草案若审议通过，将大幅缩短新发展片区“生地”变为“熟地”的时间，该周期将由13年缩短至7年，而一般项目可由6年缩短至4年。“发展局和相关部门已经着手现有行政指引或制定新的指引，该《条例草案》预计于9月1日前生效。”

该草案中还提到，“当我们提前进行收地安排时，从前是先完成规划，才作收地安排的咨询和发放补偿，但现在既然是同步进行，即比原先的预算提前进行，其实地政总署是需要检视他们现时的工作资源，让他们可腾出人手去提前处理。”

据了解，北部都会区属于香港特区政府提出的一项重大发展战略，包括元朗区和北区两个地方行政区，面积约300平方公里。香港特区政府拟将该区域打造为以国际创科新城为主题，集优质生活、新兴经济和文化休闲于一体的综合性发展区域。

而从项目进展来看，新田科技城内的落马洲河套区正兴建三栋大楼，河套区以外首批新田创科用地2024年动工。而洪水桥和元朗一带，首批多层工业大厦用地2023年推出，商业用地2026年完成平整。

据香港特区政府新闻网，未来会全速造地建屋，目标是十年内完成平整四成新发展土地和落成四成单位，并提高发展密度，住宅用地最高地积比率为6.5倍，商业用地则为9.5倍。

业内：成效有待考验

以深圳的土地挂牌为例，一般会在土地交易中心网站上披露挂牌项目的土地位置、土地现状、土地价格等，且出让土地的项目多为已经平整的土地。

这也是与香港拟推的“地花”模式不同的地方，内地的招标多数都是在土地平整后进行招标，而“地花”则是在土地平整前就进行招标。

来源：深圳公共资源交易服务平台

在业内看来，上述两种招标方式各有优劣势。通过“地花”方式可以让投资者尽早入场，缩短土地的开发周期；但同时对项目参与方的实力有较大要求，参与方实力不雄厚，可能导致业主拒绝平整，或企业若在参与项目后自身又出现流动性危机，可能导致业主房子拆了，又难以获得相应补偿。

财经评论员张雪峰8月1日通过微信向每经记者表示，与内地的招标土地方式相比，“地花”模式的主要区别在于时间点和土地状态。内地的招标通常发生在土地规划和平整完成后，而“地花”模式则在土地规划确定但平整尚未完成时就进行。另外，“地花”模式更需着重考虑对受发展影响的棕地作业者的安置问题，以保障社会公平和利益的平衡。

“像旧改、城更，涉及的利益体较多，参与方不仅需要实现利益协调和矛盾解决，同时对自身资金需求也很高。以深圳来说，不少参与旧改的企业多为央国企，就算不是央国企，通常也会引入国有平台公司或者金融机构等。”

一位深耕大湾区市场的房企人士7月31日向每经记者表示，若香港施行“地花”模式，在土地未平整前就让企业进场，将更为考验企业的实力。“香港与内地市场不一样，本地开发商多为私企，这对那些本地市场的头部开发商更具考验及机遇。”

中原地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦通过微信告诉每经记者，香港的土地分为生地与熟地，过去一直沿用的做法，是特区政府把生地进行“三通一平”（指在土地开发时进行的通水、通电、通路及土地平整）后变成熟地，就可以交给开发商去发展。

“而香港这次提出‘地花’概念，打破了传统框框。至于成效如何，因为属于首创，世界上还没有类似情况，实在难以评估。”郑叔伦表示，“三通一平”工程涉及政府多部门及跨部门合作，所以特区政府一直负责。现在把这个工作交给开发商，是不是效率会更高，还需要时间的考验。

值得注意的是，此次香港特区政府探索的“地花”模式，从推行的具体步骤来看，与深圳的“旧改”模式有一定相似之处。

以深圳的旧改为例，主要采用的是政府引导、权利主体参与及社会力量协同的方式。比如要对某个小区进行拆迁、改造，一般是先由政府制定城市更新规划、政策和标准，然后由权利主体人（一般包括土地使用权人、建筑物所有权人、物业权利人等）自主申报城市更新项目，参与项目规划设计和搬迁补偿安置，享受项目带来的收益；最后由开发商、金融机构等多方力量的合作或委托，承担城市更新项目的实施主体角色，负责项目投资建设和运营管理。

从具体的参与情况来看，参与深圳旧改或者城更的开发商，同样也是在房子还未拆迁之前，就介入到规划设计和搬迁补偿安置环节，与香港的“卖地花”模式有着异曲同工之处。

2、香港北部都会区，香港北部湾都会区楼盘

“我认为深圳和香港就像两个齿轮，一直处于咬合状态，相互匹配。四十多年来，深圳和香港一直各取所需，各施所长。”——中国（深圳）综合开发研究院港澳及区域发展研究所副所长文雅靖

港深融合迎来全新起点！

10月6日，香港特区行政长官林郑月娥在立法会发表2021年施政报告。

最大的焦点，是《北部都会区发展策略》（下文简称《策略》）中提出，香港北部规划建设占地约300平方公里的都会区，以科创为经济引擎的都会区，与深圳形成“双城三圈”的战略性布局。

《策略》提出了十个重点行动方向及45个行动项目，包括增加房屋供应和创科用地、完善跨境交通基建、积极保育生态、优化产业结构、创造就业机会、引入政府主导的社区营造模式及制订创新批地政策等建议。

计划新开拓约600公顷房屋及经济发展用地，初步估计可增加186 000个住宅单位供应。整个都会区发展完成后，可容纳约250万人居住，并提供65万个工作职位，包括15万个创科产业相关职位。

未来，北部都会区将迸发强大的科技产业群聚效应和人口虹吸效应，势必成为推动大湾区国际创新科技中心建设的重要引擎，深圳河两岸将迎来繁荣发展的新纪元。

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从『两湾一河』到『双城三圈』

深港都市圈渐露雏形

香港北部都会区，占整个香港陆地面积的30%，西起白泥、流浮山，东至打鼓岭、皇后山。

覆盖范围包括天水围、元朗及粉岭/上水等已发展成熟的新市镇及其相邻乡郊地区；并有6个处于不同规划及建设阶段的新发展区和发展枢纽，如：古洞北/粉岭北、洪水桥/厦村、元朗南、新田/落马洲、文锦渡和新界北新市镇。

这里与深圳接壤，拥有7个跨境陆路口岸，是香港境内促进港深融合发展和联系大湾区最重要的地区。

北部都会区总策略是"两湾一河"、"双城三圈"。

两湾一河，指深圳湾、大鹏湾、深圳河的地理形态。

双城三圈，“双城”即香港和深圳，”三圈“即"深圳湾优质发展圈、港深紧密互动圈、大鹏湾/印洲塘生态康乐旅游圈"。

融合深圳和大湾区、发展科创产业、大规模建设保障性住房，是北部都会区三个主要目标。

深圳湾优质发展圈，主要包括香港元朗新市镇、天水围新市镇、洪水桥/厦村新发展区和元朗南发展区，对接深圳蛇口、南山、前海和宝安。其中洪水桥/厦村新发展区，可提升为新界北核心商务区。

产业规划上，主要思路是利用前海合作区，推动和深化深港在金融与专业服务、现代物流和科技服务等高端经济合作发展，计划利用深圳后海总部基地、大沙河创新走廊、南山高新科技区等资源，推动新界北核心商务区发展。

洪水桥就是香港未来深化与深圳高端经济合作的桥头堡。从深圳湾口岸去香港，过往深圳湾大桥，再翻过几个山头，就是洪水桥，现阶段区域面貌较老旧，未来将有一个新兴CBD在此崛起。

港深紧密互动圈，主要包括香港新田/落马洲发展枢纽、港深创科园、古洞北及粉岭北新发展区，粉岭/上水新市镇及新界北新市镇，对接深圳罗湖和福田市中心，是港深口岸最密集的地区。

产业规划方面，主要思路是把港方落马洲口岸与深圳新皇岗口岸合二为一，升级为一地两检，释放约150万㎡土地，规划建设新田科技城，大力发展科创产业，计划形成集研发、生产和投融资服务于一体的科创产业生态系统，打造香港“硅谷”。这也是是港深双方共同推动创科产业发展与合作的核心区域。

大鹏湾/印洲塘生态康乐旅游圈，对接深圳沙头角、盐田和大鹏半岛。这片区域内，港深两地都拥有丰富的自然资源，包括自然保护区、海岸公园和地质公园，生态及生境价值高，适合发展旅游产业。

北部都会区概念的提出，有效整合香港北部相对零散的各新市镇和新发展项目，并释放出约600公顷土地。

按照规划，北部都会区将提供65万个岗位，其中15万个为科创产业相关岗位；增加90.5万-92.6万套住宅，可容纳250万居住人口。

未来，香港将拥有一南一北两个强力经济引擎！

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港深紧密互动圈先发领跑

福田、罗湖迎来新增长极

香港向北，将利好深圳哪些区域？

福田、罗湖首当其冲；南山、宝安紧随其后；盐田大鹏次之。

为什么这么说？

福田与罗湖南部是离香港北部最近的地方。尤其是福田河套片区、罗湖南部区域，与香港仅一河之隔。在这些区域内，深港合作早已打下扎实的基础。

福田河套，有深港科技创新合作区。这是亲自谋划、亲自部署的综合性国家科学中心的重要组成部分，也承担着牵引福田区未来发展“三驾马车”之一的重大使命。

合作区分深方园区与港方园区，深方园区规划范围约3平方公里，形成“一心两翼”空间布局。

聚焦基础科学研究和应用基础科学研究，深方园区重点发展医疗科技、大数据及人工智能、机器人技术、新材料技术、微电子技术、金融科技六大方向，以综合性国家科学中心为目标，拟引入一批国家级科研机构，以高标准打造国际化研发平台。

近日（10月14日），深港科技创新合作区科创园区开园，15万平方米科研新空间开放运营、启动改造，18个重大科研项目平台集中签约、启动入驻。

15万㎡科研新空间包括国际生物医药产业园（二期）、香港科学园深圳分园、国资国企产业创新中心、“湾区芯谷”集成电路产业园核心启动楼四大园区。

其中，香港科学园深圳分园是由香港科技园公司管理合作区深圳园区的部分物业空间，让有意在粤港澳大湾区开展业务的香港初创企业、中小型企业以及领先科技公司先行落户深圳，这是深港合作的新升级、新突破。

目前，已经有晶泰科技、元戎启行、未来机器人等一批香港“明星企业”、“独角兽”企业入驻园区。

罗湖，承接香港外溢资源发展起来的“老大哥”。早年这里是大陆和香港唯一陆路通道，是深圳乃至全国人来往香港的必经之地。

凭借这一优势，大量港人前来投资、建厂、买房，罗湖迅速发展。

同时，罗湖也是深圳港味“最浓”的地方。

有调查显示，罗湖区的人民南片区香港购房者占比甚至接近50%。1路公交车从罗湖火车站开往布心总站，途经人民南片区的德兴大厦、东门片区的金城大厦、东湖片区的百仕达花园……这些片区和楼盘是早期港人在深置业的首选。

深圳最大的港人社区，就在罗湖皇御苑，这个紧邻皇岗口岸的社区，一二期买主90%以上都是香港人，且货量供不应求。

香港北部都会区的提出，有利于刺激福田、罗湖区域发展，推动深圳城市格局重构。或许在未来5到10年，“港深紧密互动圈”是最先看到“发展效果”的区域。

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缺货的福田和罗湖

四季度15个新盘来袭

产业带动人口，人口汇聚，住房需求随之而来，对这些区域来说，将是极大的利好。

遗憾的是，福田罗湖新房住宅稀缺，目前在售的绝大部分是公寓产品。

仅宝能公馆、东海国际公寓、德弘天下华府以及东方凤雅名苑4个住宅新盘在售，可选择的余地不多。

且价格较高，刚需上车门槛较高。

惊喜的是，福田、罗湖四季度预计分别有7个新盘入市，且都是住宅产品，预估价格最低在6-7万/㎡之间，大大降低刚需上车难度。

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写在最后：

未来深圳区位价值高，城市发展利好事件增多，这是好事。

但对楼市而言，房住不炒才是主基调。市场无论是过冷还是过热，都会在调控下回归理性。

调控当前，深圳楼市也呈现两极分化趋势。好地段、好产品，在低谷期更能打，所以，未来，优质产品才是深圳楼市主流。END

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